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如果商品房预售制度取消,房地产行业将如何洗牌?
  • 发布时间:2020-01-12
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  • 最近,广东省房地产协会发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称《通知》)引起了社会的极大关注。

    《通知》提到,住房和建设部的文件要求广东等6个省级住房和建设部门“对商品房预售许可证进行深入研究”。广东省住房和建设厅答复说,“建议降低预售制度带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实行现场销售。”

    受此消息影响,a股地产股25日几乎全线下跌,万科、保利、招商局和新城均下跌逾4%。

    为什么取消商品房预售制度会引起a股的变化?如果你了解商品房预售制度的优缺点,为什么很难在短时间内取消预售制度,以及取消预售制度可能产生的影响,答案就会浮出水面。

    商品房预售制度的优缺点

    商品房预售制度是指房地产开发企业将仍在建设中的商品房预售给购房者,购房者先支付首付款或预付款的制度。

    这一制度借鉴了香港的“预售楼花”制度,并在1994年的《城市房地产管理法》、其后的《城市房地产经营管理条例》和《商品房预售管理办法》等法律文件中得到澄清。它已经运行了25年了。

    客观地说,商品房预售制度为中国房地产市场做出了巨大贡献。具体而言,政府认可的预售证书为房地产市场提供了良好的信贷环境,使购房者和开发商实现双赢。购房者可以以相对较低的价格买到房子,因为拍卖行仍然比现有的房子便宜。在商品房预售制度的祝福下,开发商可以用较少的资金杠杆化房地产开发项目,同时加快资金周转,从而降低行业门槛,使房地产行业快速发展。

    20世纪90年代商品房短缺时,商品房预售制度极大地推动了房地产市场的爆发,有效地增加了住房供应,为我国城市化进程做出了很大贡献。然而,随着时间的推移,商品房预售制度的弊端逐渐显现出来,至少在以下三个方面:第一,交易不公平。开发商将操作风险转嫁给社会,购房者和发放抵押贷款的银行承担了“未完成项目”等各种风险。

    第二是不正常销售。商品房预售中存在各种恶意违约甚至欺诈行为,如手续费收取不当、虚假广告、存款陷阱、面积缩小、绿化率与合同容积率不符、抵押拍卖行出售等。这极大地损害了买方的利益,并引发了大量的法律纠纷。

    第三是低水平竞争。随着商品房预售制度降低了房地产行业的门槛,全国大大小小的开发商数量已经超过10万,而企业在实力、品牌、技术和管理上的竞争优势并不明显,行业尚未形成有效的优胜劣汰机制。

    取消商品房预售制度说起来容易做起来难。

    为此,取消商品房预售制度的呼声早在2005年就已经出现。2005年,中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》号文件,其中指出,“商品房和新房预售制度引发了许多市场风险和交易问题。目前,经营良好的房地产开发商已经积累了一定的实力。他们可以考虑取消目前的房屋预售制度,将出售速度更快的房屋改为现有房屋。”

    但是,根据目前房地产行业的情况,我们预计短期内很难取消商品房预售制度。主要原因如下:

    (1)直接原因在于房地产企业严重依赖预售收入。

    房地产行业本身是一个资本密集型行业,融资是不可或缺和至关重要的。看着whol

    对于未上市的住房企业来说,定金和预付款是生命线。除自有资金外,非上市住房企业的资金主要来自首付款和预收款、个人抵押贷款、银行贷款、非标准融资和私人贷款。然而,在过去两年里,在金融去杠杆化和“限售房、限贷”等“不投机”政策的影响下,购房者个人按揭贷款受到限制,银行贷款变得更加困难,非标准融资受到新资本监管政策等政策的严格限制,私人借贷成本居高不下,一些中小房地产开发商频频听到“崩盘”的消息。可以想象,如果占现有资金30%以上的商品房预售制度在短期内取消,大多数房地产开发商将面临生死攸关的危机,随之而来的将是住房企业资本链的中断和房地产开发的失败。

    如果预售制度取消,上市房屋企业也将面临巨大冲击。我们选择了8家有代表性的a股上市住房企业(见下图)。2017年年度报告显示,主要基于预付账户的预付账户金额较大,占负债总额的很大一部分。其中,万科、保利和华夏都提前收到了1000多亿元,占其总负债的40%以上。预付款较少的新城和招商局也分别达到508亿和551亿,分别占各自负债总额的32.3%和23.0%。

    现阶段,新房价格高,地价也高。房地产行业的毛利率正在下降。大型住宅企业必须通过“量补价”的高周转率模式来提高绩效。然而,这种模式有两个缺点:第一,它要求基金更加稳定;其次,对企业的经营能力要求很高,否则很容易爆发住房质量问题。

    商品房预售制度一旦取消,无法保持低成本高杠杆的龙头房企也将面临严重的财务压力。在这一阶段,存款和预付款之间的差额需要通过高成本计息贷款来弥补。然而,一旦现金流不可持续,违约甚至破产发生,其更大的数额将带来打击和潜在的金融风险,影响整个行业的上游和下游。

    (2)间接原因包括地方政府对土地金融的依赖和房地产作为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。

    根据财政部的数据,自2011年以来,土地出让金在地方财政收入中的比例一直保持在40%以上。2017年,土地出让金总额超过5万亿元,占地方财政收入的56.9%。如果商品房预售制度被轻率取消,导致房地产开发商陷入财务困境,可能导致大量土地拍卖和地方财政收入下降。

    此外,中国居民人口升级的城市化进程尚未结束,房地产作为国民经济支柱产业的定位也没有改变。2017年,中国居民的城镇化率从五年前的52.6%上升到58.5%。《国家人口发展规划(2016-2030 年)》明确表示,2020年和2030年,常住人口的城市化率将分别达到60%和70%。据估计,从2016年到2030年,将有大约2亿人从农村转移到城市。

    目前,全国主要城市的住房供应普遍短缺。房地产相关产业占中国国内生产总值的30%以上,发挥着重要作用。现阶段,在外部国际经济形势不稳定的情况下,内部经济发展必须稳定,因此很难想象商品房预售制度会在短期内“一刀切”取消。

    商品房预售制度将走向何方?

    短期内,取消商品房预售制度或提高预售门槛将对房地产行业产生更大影响。

    从行业角度来看,虽然信用良好的大型房地产企业可以通过银行贷款、增发股票、债务融资等计息贷款填补预售资金缺口。陡峭的我

    因此,短期内取消商品房预售制度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率尚未见顶、对土地金融的依赖尚未解除、市场需求仍然强劲、住房供应尚未达到存量房年龄的情况下,预售制度暂时有其积极的一面。即使要取消,也应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预售制度的渐进过程。

    从长远来看,取消商品房预售制度有很多好处。

    首先,购房者不再承担“烂尾楼”和“交付与约定不符”的风险,摆脱交易中绝对弱势的地位,避免不必要的法律纠纷。

    第二,出售现有房屋有助于规范销售市场,促进房地产企业之间的公平竞争。在市场有效竞争的条件下,住房企业混合开发资质的现状将得到改善,优质龙头企业的市场份额将进一步增加,购房者将能够享受到更安全、更优质的住房。

    最后,取消商品房预售机制将促使房地产企业降低杠杆率,同时抑制投机资金涌入房地产市场,降低房地产行业的金融风险。此外,在“住房无投机”的大环境下,取消商品房预售制度会削弱房地产的金融属性,并可能成为未来房地产监管的长效机制的一部分。

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